¿No tenés escrituras de tu casa? Esto debés saber para obtenerlas
En El Salvador existen mecanismos legales para regularizar viviendas heredadas, compradas informalmente o habitadas durante años sin escrituras.
Muchas familias en El Salvador viven desde hace años en casas heredadas, compradas de palabra o entregadas informalmente, pero sin contar con escrituras registradas que acrediten legalmente la propiedad del inmueble.
La situación es más común de lo que parece y suele generar preocupación, especialmente entre adultos mayores que temen perder la vivienda donde han vivido gran parte de su vida.
Según explicó a elsalvador.com el abogado Fernando Meneses, existen diferentes mecanismos legales que permiten regularizar estas propiedades dependiendo del caso de cada familia.
¿Qué hacer si nunca hubo escritura?
Uno de los escenarios más frecuentes ocurre cuando una persona vive en una casa que pertenecía a un familiar, pero nunca se realizó un traspaso legal.
En estos casos, el abogado señala que puede tramitarse un título supletorio, una figura legal utilizada para formalizar propiedades cuando únicamente existe posesión del inmueble.
“El título supletorio suple la escritura original y se tramita por medio de un notario o en la municipalidad. Es una figura legal que permite formalizar la propiedad cuando solo se tiene la posesión”, explicó Meneses.
Para iniciar el proceso, la persona debe gestionar primero una ubicación catastral ante el Instituto Geográfico y del Catastro Nacional, administrado por el Centro Nacional de Registros (CNR).
Luego de identificar la parcela y asignar matrícula, puede iniciarse el trámite de legalización mediante jurisdicción voluntaria.
¿Y si perdiste la escritura?
Otro caso común ocurre cuando la propiedad sí está registrada, pero el dueño perdió la escritura original.
En estas situaciones, el propietario puede acudir al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR y solicitar una Certificación Literal, documento que funciona como copia exacta de la escritura inscrita.
“La Certificación Literal detalla cómo se adquirió la propiedad, quién fue el vendedor o donante y la descripción del inmueble”, explicó el abogado.
También existe la opción de solicitar una Certificación Extractada, que contiene un resumen de la información registral, incluyendo nombre del propietario, ubicación y situación jurídica de la vivienda.
Vivir en una casa no siempre significa ser dueño
Meneses explicó que existen personas que tienen derecho de uso sobre una vivienda, pero no son propietarias legales.
Esto sucede en casos de usufructo, donde una persona puede vivir y disfrutar el inmueble, aunque otra mantenga los derechos legales de propiedad.
“En el usufructo, los derechos de la propiedad están divididos. Una persona tiene el uso y goce, mientras que otra mantiene la disposición”, señaló el abogado.
En este tipo de situaciones, quien posee el usufructo no puede vender, hipotecar ni donar la propiedad.
¿Puedo volverme dueño por vivir muchos años allí?
El abogado también explicó que en El Salvador existe la figura legal de prescripción adquisitiva, conocida popularmente como “ganar el dominio por posesión”.
Esto permite que una persona pueda convertirse legalmente en propietaria si ha vivido durante años de forma continua, pacífica y actuando como dueño del inmueble.
Según detalló:
- Si la propiedad no está registrada, pueden solicitarse derechos después de 10 años de posesión.
- Si está inscrita a nombre de otra persona, el plazo aumenta a 30 años sin reclamos del propietario legítimo
En ambos casos, el proceso debe presentarse ante un juzgado civil para que un juez determine si procede reconocer la propiedad.
Un problema frecuente en muchas familias
Para Meneses, la falta de escrituras sigue siendo uno de los problemas legales y sociales más comunes relacionados con vivienda en el país.
“He visto muchas personas, especialmente adultas mayores, viviendo con el temor constante de ser desalojadas o perder su vivienda simplemente por no tener la escritura en mano”, expresó.
Por ello, recomienda buscar asesoría legal y no asumir que una propiedad está completamente perdida por no contar con documentos.
“La propiedad no solo es tener un techo, sino también tener la certeza legal de que nadie te lo puede quitar”, concluyó el abogado.