¿Cuánto debe ganar una familia salvadoreña para comprar una casa?

El acceso a créditos hipotecarios en El Salvador alcanza únicamente al 5.4% de la población, según una investigación de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA), que además identificó que los ingresos familiares promedio no son suficientes para financiar una casa de precio promedio en ninguno de los 14 distritos del Área Metropolitana de San Salvador (AMSS).

El informe, titulado Análisis de la variación de precios actuales de vivienda entre los distritos del Área Metropolitana de San Salvador y su implicación en el acceso a la vivienda para el año 2025, señala que el encarecimiento de los inmuebles ha superado el crecimiento de los ingresos de los hogares, ampliando las dificultades económicas para adquirir una propiedad.

La investigación retoma datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), que sitúan el acceso al financiamiento hipotecario en Latinoamérica en un promedio del 7%. En el caso de los hogares salvadoreños de menores ingresos, que representan el 40% del total, solamente el 2.4% puede obtener préstamos para comprar una casa.

Comprar casa en Antiguo Cuscatlán exige ingresos de $14,743 mensuales

El análisis de la UCA calculó los ingresos necesarios para adquirir una vivienda promedio sin que la cuota del préstamo supere el 30% del presupuesto mensual familiar, porcentaje utilizado como referencia para determinar la capacidad de endeudamiento.

Antiguo Cuscatlán registra una de las mayores diferencias. En ese distrito, la mensualidad hipotecaria estimada asciende a $4,423, mientras que la capacidad de pago calculada a partir de los ingresos promedio de los hogares es de $324. Para cubrir esa cuota dentro del límite establecido, una familia necesitaría ganar aproximadamente $14,743 al mes.

En San Salvador, el pago mensual proyectado alcanza los $3,469 y requiere ingresos de $11,562. Sin embargo, el promedio familiar utilizado en el estudio es de $980 mensuales.

La situación también se observa en Santa Tecla, donde financiar una propiedad de precio promedio implicaría una cuota de $2,649. El ingreso necesario rondaría los $8,829, frente a los $823 mensuales que percibe en promedio un hogar, según las cifras empleadas por los investigadores.

El costo de vida reduce la capacidad de comprar vivienda

Además de los precios inmobiliarios, el documento examina las condiciones económicas que afectan la posibilidad de ahorrar o asumir una deuda a largo plazo.

«Aunado a ello, la evidencia reciente muestra que, entre 2019 y 2023, los ingresos reales de los hogares más pobres se han reducido en un contexto de incremento del costo de vida, especialmente en alimentos y bienes básicos, lo que ha deteriorado su capacidad de pago y ha profundizado las restricciones de asequibilidad habitacional”, detalla la investigación.

El estudio también recoge proyecciones del Banco Mundial, basadas en la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM), según las cuales el 72% de los hogares salvadoreños presentaba al menos una privación habitacional en 2023.

Por otra parte, los investigadores señalan que el crecimiento del crédito hipotecario y la participación del sector privado en la construcción de viviendas, relacionados también con el ingreso constante de remesas a El Salvador, no han garantizado condiciones equitativas de acceso al mercado residencial, particularmente para las familias de ingresos medios y bajos.

Los precios de vivienda también condicionan dónde vivir

La diferencia entre los salarios y el costo de los inmuebles influye en las zonas donde las familias buscan establecerse.

Según el análisis, quienes no pueden asumir los valores de las propiedades en distritos con mayor actividad económica tienden a considerar alternativas en áreas periféricas, una decisión que puede implicar mayores gastos de transporte y tiempos de desplazamiento hacia sus lugares de trabajo.

El alquiler en sectores céntricos representa otra posibilidad para quienes necesitan residir cerca de sus actividades laborales. No obstante, los pagos mensuales por arrendamiento también pueden consumir una proporción considerable de los ingresos familiares.