¿Quién debe pagar las reparaciones en una casa alquilada? El dueño o el inquilino

Cuando una vivienda alquilada necesita reparaciones, el Código Civil de El Salvador distribuye las obligaciones entre el arrendador y el arrendatario, dependiendo del tipo de reparación y de la causa que originó el deterioro.

De acuerdo con el Código Civil, el arrendador (propietario) está obligado a entregar la vivienda, mantenerla en condiciones para el uso al que fue arrendada y garantizar al arrendatario (inquilino) el goce de la misma, librándolo de toda perturbación o impedimento durante el arrendamiento.

¿Qué reparaciones le corresponden al propietario?

El artículo 1715 del Código Civil establece que la obligación del dueño de mantener la vivienda en buen estado consiste en realizar, durante el tiempo que dure el arrendamiento (contrato), todas las reparaciones necesarias. La única excepción son las reparaciones locativas, que corresponden al inquilino.

El artículo 1728 define las reparaciones locativas como aquellas que cargo del alquilado. También comprende los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del inquilino o de sus dependientes. Como ejemplos, la ley menciona los descalabros de paredes o cercas, los daños en albañales y acequias, así como la rotura de cristales.

No obstante, el mismo artículo 1715 establece que el propietario deberá asumir esas reparaciones locativas cuando los deterioros sean consecuencia de fuerza mayor, caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada. Además, dispone que estas obligaciones pueden modificarse mediante estipulaciones del contrato de arrendamiento.

Por su parte, el artículo 1716 señala que, cuando una reparación no pueda aplazarse sin causar un grave inconveniente, el arrendatario deberá permitir que el arrendador la realice, aunque ello implique no poder utilizar temporalmente una parte de la vivienda.

En esos casos, el inquilino tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta, de acuerdo con la parte del inmueble que no pueda utilizar mientras duren las obras. Si las reparaciones afectan una parte de tal magnitud que el resto de la vivienda no sea suficiente para el objeto del arrendamiento, el arrendatario podrá dar por terminado el contrato.

¿Qué reparaciones debe asumir el inquilino?

El artículo 1727 dispone que el inquilino debe emplear en la conservación del inmueble "el cuidado de un buen padre de familia". Si incumple esa obligación, responderá por los perjuicios ocasionados y el arrendador podrá poner fin al arrendamiento cuando exista un deterioro grave y culpable.

Asimismo, en el articulo 1729 establece que el arrendatario responde no solo por su propia culpa, sino también por los que ocasionen su familia, sus huéspedes o sus dependientes durante el arrendamiento.

¿Qué ocurre si el inquilino paga una reparación que correspondía al propietario?

El artículo 1723 dispone que el dueño deberá reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas que este haya realizado, siempre que no hayan sido necesarias por culpa del inquilino y que se haya dado aviso al propietario para que pudiera ejecutarlas por su cuenta.

Si no fue posible dar aviso al arrendador a tiempo, o este no realizó oportunamente las reparaciones, el Código Civil establece que deberá reembolsar al arrendatario el costo razonable de las obras, siempre que se demuestre que eran necesarias.