¿Sin escrituras? Conocé las vías legales para asegurar tu casa

En El Salvador, muchas personas viven en viviendas heredadas, compradas informalmente o habitadas durante años sin contar con las escrituras que las acrediten legalmente como propietarias. 

Esta situación genera dudas, temores e incertidumbre, especialmente entre personas mayores. Las razones que llevan a esta situación son variadas, entre ellas que quienes compraron sufrieron una estaba sin saberlo, o quienes vendieron no tenían verdadera propiedad legal del terreno o vivienda (este caso pasó mucho con grupos criminales o de pandillas), por falta de educación, etc.

Pero, ¿qué se puede hacer cuando no se tiene el documento legal de una propiedad?

El abogado Fernando Meneses, en plática con elsalvador.com, explica que existen tres escenarios comunes que enfrentan quienes viven en una propiedad sin tener escritura registrada, y detalla las posibles soluciones para cada caso.

1. Personas que viven en una casa sin tener escritura ni un traspaso legal

Este caso es frecuente entre quienes han vivido durante años en una propiedad que perteneció a un familiar (madre, abuela, tío, etc.) y que, aunque nunca se hizo un traspaso formal, se quedaron residiendo allí. Para estas personas, la vía legal es tramitar un título supletorio.

"El título supletorio suple la escritura original y se tramita por medio de un notario o en la municipalidad. Es una figura legal que permite formalizar la propiedad cuando solo se tiene la posesión", explicó Meneses.

Para iniciar este trámite, se requiere una ubicación catastral del terreno, la cual se gestiona ante el Instituto Geográfico y del Catastro Nacional ejecutada por el Centro Nacional de Registros (CNR).

Una vez identificada la parcela y asignada una matrícula, se inicia el proceso de legalización mediante jurisdicción voluntaria.

2. Propietarios sin copia de su escritura

Si alguien es dueño de una propiedad, pero extravió la escritura, puede acudir al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del CNR y solicitar una Certificación Literal, que es una copia exacta del documento original inscrito.

"La Certificación Literal detalla cómo se adquirió la propiedad, quién fue el vendedor o donante, cuál es la descripción del inmueble, entre otros datos relevantes. Funciona como respaldo legal en caso de pérdida del documento original", detalló Meneses.

También se puede solicitar una Certificación Extractada, que contiene un resumen de la información registral, como el nombre del propietario, ubicación, situación jurídica y porcentaje de derecho.

3. Personas con derecho de uso, pero no propietarias

En otros casos, hay personas que viven en una casa pero no son dueñas legales de ella. Esto ocurre cuando, por ejemplo, se tiene asignado un derecho de usufructo, es decir, el derecho de usar y disfrutar del bien, sin poder disponer legalmente de él (no pueden venderlo, donarlo, hipotecarlo, etc.).

"En el usufructo, los derechos de la propiedad están divididos. Una persona tiene el uso y goce, mientras que otra mantiene la disposición. El derecho de usufructo se extingue al fallecer quien lo recibió, y el propietario recobra todos los derechos sobre el inmueble", explicó el abogado.

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¿Y si he vivido años en una propiedad privada que no me pertenece, puedo convertirme en dueño?

El abogado Fernando Meneses explica que en El Salvador existe una figura legal llamada prescripción adquisitiva, que permite a una persona convertirse en propietaria de un inmueble si lo ha habitado de forma pacífica, continua y como dueño durante un largo periodo. Lo anterior aplica:

• Si la propiedad no está registrada, se puede pedir el dominio tras 10 años de posesión.
• Si está inscrita a nombre de otra persona, el plazo sube a 30 años sin reclamos del verdadero dueño.

En ambos casos, se necesita presentar el caso ante un juzgado civil para que un juez reconozca el derecho de propiedad, y la sentencia sustituye la escritura, sin embargo, si el dueño legítimo aparece antes de que se cumpla ese plazo, puede reclamar legalmente la propiedad.

Un problema social extendido

Para Meneses, este tema tiene una dimensión social importante. “He visto muchas personas, especialmente adultas mayores, viviendo con el temor constante de ser desalojadas o perder su vivienda, simplemente por no tener la escritura en mano. Es uno de los temas que más genera angustia, porque representa la seguridad del hogar”, expresó.

Por eso, insiste en que es clave informarse y asesorarse legalmente, ya que existen mecanismos para regularizar estas situaciones, aunque muchas veces se desconozcan.

"La propiedad no solo es tener un techo, sino también tener la certeza legal de que nadie te lo puede quitar", concluyó el abogado Meneses.