¿Por qué cada vez es más difícil comprar casa propia en El Salvador?

El acceso a la vivienda en El Salvador continúa condicionado por factores estructurales como el aumento de precios en zonas urbanas, la alta informalidad laboral y la limitada inversión pública en el sector. Estos elementos configuran un escenario en el que amplios segmentos de la población enfrentan dificultades para adquirir una vivienda, especialmente en áreas metropolitanas, en un contexto donde la oferta habitacional se concentra cada vez más en segmentos de mayores ingresos.

De acuerdo con el Anuario de la vivienda de América Latina y el Caribe 2025, el Área Metropolitana de San Salvador experimenta transformaciones urbanas vinculadas a la renovación del Centro Histórico y la incorporación de nuevos proyectos habitacionales. Este proceso ha impulsado una oferta diversificada de vivienda, aunque con un enfoque predominante hacia sectores de ingresos medios y altos.

Precios de vivienda y segmentación del mercado

El informe señala que el desarrollo de proyectos verticales (torres o apartamentos), incluyendo torres de apartamentos que superan los 35 niveles, refleja una tendencia de crecimiento en altura dentro del Área Metropolitana. Sin embargo, estas unidades habitacionales superan los $100.000, lo que las sitúa fuera del alcance de gran parte de la población.

Esta dinámica contribuye a una segmentación del mercado inmobiliario, en la que las opciones más accesibles se ubican principalmente en zonas periféricas (afueras de las ciudades). Según el informe, esto implica desafíos en términos de movilidad y acceso a servicios para quienes adquieren vivienda fuera de los núcleos urbanos consolidados.

Ingresos, empleo e impacto en el acceso a vivienda

El acceso a vivienda también está condicionado por la estructura del mercado laboral. El informe detalla que la informalidad laboral alcanza el 68,5 % de la población ocupada, mientras que un 80 % de los trabajadores formales perciben hasta cuatro salarios mínimos.

En este contexto, los ingresos familiares promedio se sitúan en $700,94 a nivel nacional y $816,61 en zonas urbanas, según el informe . A su vez, el costo de la canasta básica urbana ronda los $248,28, lo que representa una proporción significativa del ingreso familiar, especialmente para quienes perciben salarios mínimos.

El documento indica que al menos el 41 % de la población tiene ingresos que no superan los dos salarios mínimos (menos de $800–$817 al mes), lo que limita su capacidad de acceder a créditos hipotecarios bajo condiciones tradicionales del sistema financiero.

Financiamiento y condiciones de crédito

El financiamiento para vivienda en El Salvador está dominado por la banca privada, que concentra el 94,61 % de los créditos hipotecarios. No obstante, las condiciones de acceso incluyen requisitos como ingresos mensuales entre $750 y $1.300 para asalariados, así como estabilidad laboral comprobada, lo que excluye a trabajadores del sector informal.

En contraste, el Fondo Social para la Vivienda (FSV) mantiene programas dirigidos a personas con ingresos más bajos. Entre junio de 2024 y mayo de 2025, otorgó 4.687 créditos para adquirir viviendas con precios menores a $40 mil, lo que representó una inversión total de $106,72 millones, según el Anuario de la vivienda de América Latina y el Caribe 2025.

El informe también indica que el 70 % de estos créditos fue otorgado a personas con ingresos inferiores a dos salarios mínimos, lo que evidencia la concentración de la demanda en los segmentos de menor ingreso.

Crecimiento urbano y expansión territorial

El crecimiento del Área Metropolitana se ha extendido hacia nuevas zonas, incluyendo áreas de La Libertad Este, Costa y San Salvador Sur, lo que ha abierto oportunidades para el desarrollo de nuevos mercados de suelo urbano. Este proceso también está vinculado a proyectos turísticos en la franja costera y a la densificación habitacional.

Sin embargo, el informe advierte que esta expansión plantea retos en planificación urbana, especialmente en infraestructura, movilidad y acceso a servicios básicos para los nuevos desarrollos habitacionales.

Tenencia de vivienda y uso del parque habitacional

Según el Censo de Población y Vivienda 2024, el 65,4 % de las viviendas en El Salvador son propias y ya están pagadas, mientras que el 15,2 % corresponde a viviendas alquiladas y el 5,24 % a viviendas en proceso de pago.

El informe también indica que el 21,89 % de las viviendas se encuentran desocupadas, siendo el uso ocasional o el abandono las principales causas de esta situación.