Cómo proteger desde el extranjero las propiedades en El Salvador

Proteger bienes inmuebles en El Salvador cuando el propietario reside en el extranjero requiere cumplir con disposiciones notariales y registrales vigentes. La normativa nacional establece mecanismos que permiten otorgar poderes, realizar inscripciones y ejercer derechos de propiedad a distancia, siempre que se cumplan las formalidades exigidas por la ley.

1. Verificación registral: el papel del CNR

El Centro Nacional de Registros (CNR) es la entidad responsable del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, conforme a la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

El Artículo 2 de dicha ley establece que:

“El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, como institución estatal, es uno.”

Esta disposición confirma que todas las oficinas registrales del país forman parte de un sistema único, encargado de conservar y garantizar la publicidad de los derechos sobre bienes inmuebles.

El Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas (Decreto Ejecutivo Nº 24 de 1986) detalla los procedimientos de inscripción, certificación y anotaciones. Según el propio CNR (cnr.gob.sv), los certificados registrales permiten conocer la titularidad actual, las cargas y los gravámenes sobre cada finca. Estos certificados se pueden solicitar directamente en línea o mediante apoderado.

El CNR también remite a la Ley de Procedimientos Uniformes en su Artículo 13, que regula los requisitos para la presentación de documentos notariales ante el registro. Esta norma exige la entrega de instrumentos válidos, debidamente autenticados y con los derechos registrales pagados.

2. El marco notarial y los poderes otorgados desde el exterior

La Ley de Notariado, aprobada por Decreto Legislativo Nº 218 de 1962, define el notariado como una función pública.
El Artículo 1 dispone:

“El notariado es una función pública. En consecuencia, el notario es un delegado del Estado que da fe de los actos, contratos y declaraciones que ante sus oficios se otorguen…”

Además, el Artículo 3 autoriza expresamente la actuación notarial fuera del territorio nacional:

“La función notarial se podrá ejercer en toda la República y en cualquier día y hora. Asimismo, se podrá ejercer esa función en países extranjeros para autorizar actos, contratos o declaraciones que sólo deban surtir efectos en El Salvador.”

Esto permite que una persona en el extranjero otorgue un poder notarial ante notario local o funcionario consular salvadoreño, siempre que el documento sea apostillado o legalizado. Si el país donde se otorga el poder es parte del Convenio de La Haya de 1961, bastará con la apostilla. En caso contrario, la legalización deberá hacerse a través del consulado salvadoreño y del Ministerio de Relaciones Exteriores.

El Artículo 4 del mismo decreto determina que solo los profesionales autorizados por la Corte Suprema de Justicia pueden ejercer la función notarial, lo que otorga validez formal a los instrumentos expedidos conforme a derecho.

3. Procedimiento para poderes notariales desde el extranjero

El poder notarial debe incluir los datos de identificación del otorgante y del apoderado, las facultades conferidas, el lugar y la fecha de otorgamiento. Una vez legalizado, puede enviarse a El Salvador para su protocolización o inscripción, según el caso.

Las facultades más comunes incluyen:

• Representar al propietario ante el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
  
• Firmar contratos de arrendamiento o compraventa.
  
• Cobrar rentas o realizar pagos de impuestos municipales.
  
• Solicitar certificaciones y gestionar anotaciones preventivas.
  

El documento debe conservarse con copias certificadas y respaldo digital. Si se pierde el original, el apoderado podrá solicitar una copia certificada mediante el notario que lo autorizó, conforme al procedimiento previsto en la Ley de Notariado.

4. Anotaciones preventivas y medidas judiciales

Cuando exista riesgo de que terceros inscriban actos que afecten la titularidad del bien, se pueden solicitar anotaciones preventivas. Estas medidas están contempladas en la práctica registral derivada del principio de publicidad que rige en la Ley de Reestructuración.

La anotación preventiva tiene por finalidad garantizar los derechos de quien reclama propiedad o posesión sobre un inmueble. Debe ordenarse mediante resolución judicial y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad. Mientras la anotación esté vigente, no podrá inscribirse ningún acto incompatible con ella.

Asimismo, el Código Procesal Civil y Mercantil regula las medidas cautelares que buscan preservar los bienes mientras se resuelve el litigio. Una vez decretada por el juez, la medida se hace efectiva mediante su inscripción en el registro correspondiente.

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5. Monitoreo registral y prevención de fraudes

El CNR permite la consulta en línea de fincas a través del portal electrónico e.cnr.gob.sv. Desde el exterior, el propietario puede verificar si se han producido nuevas inscripciones o anotaciones sobre su inmueble.

Para reforzar la protección, es recomendable mantener los datos actualizados ante la municipalidad y ante el registro. Las actualizaciones de domicilio o de contacto permiten recibir notificaciones formales y actuar con oportunidad ante posibles irregularidades.

También se aconseja conservar copias apostilladas de escrituras, certificados registrales y poderes. El apoderado debe rendir cuentas periódicas al titular, y toda transacción debe realizarse mediante escritura pública inscrita.

6. Marco institucional y recursos

• Centro Nacional de Registros (CNR): Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
  Fuente: cnr.gob.sv
  
• Ley de Notariado (Decreto 218, 1962): Artículos 1, 3 y 4.
  Fuente: Asamblea Legislativa de El Salvador
  
• Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas: Artículo 2.
  Fuente: asamblea.gob.sv
  
• Código Procesal Civil y Mercantil: medidas cautelares y anotaciones judiciales.
  Fuente: centrojudicial.gob.sv
  

El marco legal salvadoreño permite a las personas residentes en el extranjero conservar y proteger su patrimonio inmobiliario. Las herramientas disponibles —certificados registrales, poderes notariales apostillados y anotaciones preventivas— garantizan la continuidad de los derechos de propiedad si se aplican conforme a la ley.El cumplimiento de los procedimientos establecidos en el Decreto 218 (Ley de Notariado) y en la Ley de Reestructuración del Registro constituye la vía formal para asegurar que los actos realizados fuera del país tengan efectos jurídicos válidos en El Salvador.