Moody’s mejora calificación del FSV al superar $1,000 millones en créditos habitacionales

La institución pública salvadoreña el Fondo Social para la Vivienda (FSV), comprometida con facilitar el acceso a casa propia para familias de estratos bajos y medios, ha obtenido una mejora de calificación por parte de la agencia Moody’s Ratings, lo que reafirma su solidez financiera y gestión institucional.

Una calificación que marca un hito

La agencia Moody’s publicó recientemente una mejora de la calificación de riesgo del Fondo Social para la Vivienda (FSV) al nivel “AA+”. Según el comunicado de la institución, la nota se basa en “la trayectoria y experiencia del FSV en el sector hipotecario, consolidándose como líder en la colocación de créditos para vivienda social en el país, destacando su solidez financiera, buena gestión institucional y capacidad de cumplimiento”. Esta mejora posiciona al FSV con una mayor capacidad reconocida para hacer frente a sus compromisos financieros.

Aunque Moody’s cuenta con una escala nacional y local para El Salvador (y la información pública de Moody’s sobre emisores soberanos muestra una calificación distinta para el país), el boletín del FSV indica que la calificación “AA+” le fue asignada directamente. 

Esta mejora tiene implicaciones tanto institucionales como de confianza: para inversionistas y otros actores del sector financiero supone un respaldo externo al modelo de negocio del FSV; para los beneficiarios de los créditos, implica que están tratando con una entidad cuyo perfil crediticio es reconocido por una agencia internacional.

Datos clave de gestión habitacional

Durante la gestión del presidente Nayib Bukele, el FSV ha registrado los siguientes indicadores relevantes:

• Se han escriturado 44,457 créditos, con una inversión acumulada de $1,040 millones, beneficiando a 183,246 salvadoreños.
  
• De ese total: 23,337 préstamos por $461.08 millones para vivienda usada y otras líneas de acción; y 11,649 créditos para vivienda nueva por US$425.3 millones. (Según los datos reportados por la institución).
  
• Adicionalmente, la institución informó que más de $1,026 millones se han destinado en conjunto (FSV + Fondo Nacional de Vivienda Popular) para créditos para vivienda, de los cuales 96% eran para vivienda de interés social.
  
• En otro informe, para el primer semestre de 2023 la participación del FSV en el mercado hipotecario salvadoreño era del 27.1% en monto de cartera y del 55.3% en número de hipotecas, lo que muestra su papel dominante. 

Estos datos permiten dimensionar la magnitud del rol que tiene el FSV en el sistema de vivienda salvadoreño, particularmente para segmentos que pueden tener más dificultad de acceso al crédito comercial tradicional.

Segmentación del crédito: vivienda nueva vs usada

El análisis por tipo de crédito muestra una clara segmentación:

• Los préstamos para vivienda usada (y otras líneas que no son vivienda nueva) concentran un número mayor de créditos (23,337 frente a 11 649 para vivienda nueva) y una inversión de $461.08 millones frente a $425.3 millones. Esto sugiere que la institución atiende no solo la construcción de nuevas viviendas sino también la adquisición de viviendas ya existentes mediante financiamiento.
  
• Este enfoque dual (vivienda nueva + usada) permite atender distintos perfiles de beneficiarios: aquellos que prefieren o pueden adquirir vivienda ya construida, y quienes optan o requieren vivienda nueva.
  
• Según análisis del propio FSV, el financiamiento para adquisición de vivienda nueva ha mostrado crecimiento: por ejemplo, en 2023 representó 26.3% de los financiamientos otorgados, frente al 13.6% en 2019.
  

Para emprendedores, desarrolladores o inversionistas del sector vivienda esto implica que existe una demanda activa tanto de vivienda nueva como de vivienda usada, y que el FSV actúa como un motor relevante de crédito para ambos segmentos.

Implicaciones para inversionistas y actores del sector

Para el público inversionista nacional y extranjero interesado en vivienda social en El Salvador, la mejora de calificación del FSV y los resultados de colocación de crédito plantean algunas conclusiones útiles:

• Un actor institucional con calificación reconocida y cifra significativa de colocaciones implica menor riesgo operacional percibido al momento de colaborar en proyectos de vivienda social o de interés medio.
  
• Las cifras acumuladas (más de $1, 000 millones en inversiones crediticias) indican que el volumen del negocio es relevante, lo cual puede generar economías de escala o sinergias para desarrolladores que trabajan con el FSV.
  
• El enfoque en vivienda de interés social —96% de los créditos en ese rubro, según el FSV— abre una ventana para proyectos diseñados para bajos y medianos ingresos, un segmento donde la banca tradicional quizá tiene menor presencia.
  
• Para desarrolladores de vivienda nueva, la tendencia creciente del financiamiento hacia vivienda nueva es un dato favorable: el FSV menciona que su política crediticia ha ido adaptándose para favorecer dicho segmento.
  
• De manera complementaria, la mejora de calificación abre la posibilidad de que el FSV acceda más favorablemente a instrumentos de financiamiento externo, lo que podría repercutir en mejores condiciones crediticias para los beneficiarios, y por ende mayor demanda de vivienda.
  

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Precauciones y contexto a observar

Mientras los resultados son robustos, es importante para inversionistas y promotores tener presente algunos factores:

• En un análisis comparativo, un reporte señala que los créditos otorgados por el FSV en el acumulado enero‑agosto de 2024 presentaban una disminución de más de 18 % respecto al mismo periodo de 2023 —tanto en número de créditos como en monto otorgado— lo que sugiere que la tasa de crecimiento podría moderarse.
  
• La mejora de calificación del propio emisor no elimina los riesgos inherentes al mercado de vivienda social (por ejemplo, demanda efectiva, capacidad de pago de los beneficiarios, costos de construcción, regulación, etc.). Si bien el FSV actúa como entidad financiera, los proyectos de vivienda siguen dependiendo de factores de desarrollo e inversión privados.
  
• Aunque la calificación “AA+” (según comunicado del FSV) implica una fuerte confianza, no es común que entidades públicas de vivienda social obtengan dicha categoría en la región, por lo que conviene que los inversionistas revisen los criterios específicos del informe y la medida en que está reconocida internacionalmente.
  
• La política habitacional, contexto macroeconómico del país, condiciones de financiamiento externo, tipo de interés e inflación son variables que pueden incidir sobre la operación del FSV y del sector vivienda en general.
  

El FSV consolida su papel como actor clave en el crédito habitacional para vivienda social en El Salvador. Con una calificación mejorada por Moody’s y cifras de crédito históricas, se abre un escenario atractivo para desarrolladores, inversionistas y otros actores del ecosistema vivienda. Al mismo tiempo, validar tendencias del mercado y riesgos asociados permite tomar decisiones más informadas.