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Los ingresos promedio que debe tener un hogar para poder acceder a una vivienda nueva en El Salvador son de $3,075 al mes, según la revisión de la oferta de tres bancos privados en el país. Esto se calcula con base a la media de la cuota de 40 proyectos ofrecidos por dichas instituciones financieras, que se colocan en $1,025. Esto, con el 6.85 % de interés a 30 años plazo.
Se trata, sobre todo, de viviendas en altura, como Trè Lum o Tribeca Urban Living, en San Salvador; o Arboré y Artea, en Nuevo Cuscatlán. También hay opciones de casas, la más cara de las cuales es Puerta del Bálsamo, conformada por inmuebles de 260 metros cuadrados de construcción, con tres habitaciones, cuatro baños y tres parqueos en Nuevo Cuscatlán, que arranca su precio en $450,000. La cuota en Puerta del Bálsamo, con los parámetros arriba establecidos, quedaría en $3,223 mensuales, por lo que solo es accesible para familias con ingresos en torno a los $10,000 al mes.
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El proyecto con el precio más bajo que se pudo identificar en la banca privada es uno ubicado en San Miguel, donde la unidad habitacional tiene un precio inicial de $99,000. La cuota por mes es de $709, lo que se traduce en que los ingresos mensuales para poder acceder a esta superan los $2,000.
“¿Cuántas familias tienen un ingreso igual o superior a ese? Ahí se puede ver cómo la mayor parte de la población no está siendo atendida”, opina el arquitecto y urbanista Jorge Regazzoli, quien a principios de este año publicó el documento “Propuestas para mejorar el acceso a la vivienda”, que contempla ocho puntos para evitar que los precios sigan aumentando de manera desproporcionada en el país.
En respuesta a su pregunta, se puede contestar que muy pocas familias, pues el ingreso promedio en El Salvador, según la “Encuesta de hogares de propósitos múltiples” correspondiente a 2022 del Banco Central de Reserva (BCR), es de $629.38 al mes.
Es decir que la gran mayoría de familias en el país no podría, siquiera, pagar la cuota del proyecto más barato ofrecido para financiamiento por la banca privada, aún si destina el 100 % de lo ganado en un mes.
Según datos recopilados por Oxfam y el medio peruano Ojo Público para su proyecto “Calculadora de la desigualdad”, en El Salvador, $2,000 para una familia de cinco personas está considerado como un ingreso alto, es decir, que solo un pequeño porcentaje de la población lo puede alcanzar. Ni hablar de los más de $,3000 requeridos para acceder a la cuota promedio por vivienda.
Pero, ¿qué hay de otras opciones? Desde el Estado, está el Fondo Social para la Vivienda (FSV), que, en el caso de vivienda nueva, cuenta con 10 opciones a escoger, que tienen precios base (los más baratos) desde los $29,999.76 (Eco Terra Hacienda, en Ahuachapán Centro) hasta los $86,455 (Ciudad Nueva San Miguel, en San Miguel Centro).
Sin embargo, solo se cuenta con un proyecto disponible en toda la zona central del país, que es el Condominio Residencial Villas de Santa Rosa, en Quezaltepeque (La Libertad Norte), que arranca sus precios desde los $53,208.96.
La mayor parte de la oferta de vivienda nueva del Fondo Social para la Vivienda, 7 proyectos de 10, están en la zona occidental del país, por lo que si una persona no habita en otra zona le quedan pocas opciones para hacerse con una vivienda nueva.
Para la investigadora experta en temas de vivienda Marcela Escobar y el arquitecto Jorge Regazzoli, para las desarrolladoras inmobiliarias es un mejor negocio la vivienda de lujo, que deja mucho mejores márgenes que una más accesible.
“Actualmente debido a la inflación, las desarrolladoras tienen costos operativos muy altos, por lo que es más rentable la vivienda superior a los $150,000. De allí que la oferta de vivienda nueva ande por estos precios”, comenta Regazzoli.
Un mercado que empuja
Que la vivienda nueva en El Salvador sea tan restrictiva es producto del mercado inmobiliario en general, que ha visto sus precios aumentar desde el fin de la pandemia y, sobre todo, desde la instauración del régimen de excepción, que ha aumentado la percepción de seguridad en el país.
Según Héctor Del Cid, gerente de la empresa inmobiliaria RE/MAX Capital, en su trabajo y el de los agentes de su compañía han notado una relación directa entre la medida (que permite a agentes de seguridad capturar a ciudadanos con apenas indicios) y un aumento sostenido de precios, que él coloca entre un 40% o 50 % en la actualidad respecto al 2022.
Marcela Escobar, investigadora independiente en temas de vivienda, señala otro factor que ha hecho subir los precios: que muchas de las compras se hacen para invertir, no para que una familia se instale en un hogar. Según sus investigaciones, solo una de cada tres adquisiciones son de este último tipo.
“Por supuesto que el hecho de que las compras se hagan como inversión empuja los precios para arriba, porque cuando uno compra para invertir, quiere que el precio suba porque allí está su ganancia”, resume.