Centro de Registros detecta estafas en inscripción de 125 inmuebles

Según las autoridades del CNR y municipales, hay casos de propiedades abandonadas por décadas y sus dueños, confiados de que todo está en orden, no se cercioran del estado legal del inmueble, sino hasta que requiere de algún trámite.

Foto EDH/ Archivo

Por Jaime López

Dic 28, 2018- 21:51

Una escritura pública, si bien es un documento legal que acredita a los dueños de una propiedad, no siempre es legítimo y comprobante de la titularidad de un inmueble, sino está inscrito en el Registro de Bienes Raíces Hipotecas, dependencia del Centro Nacional de Registros (CNR).

En los últimos cuatro años, el CNR ha detectado irregularidades en la inscripción de 125 propiedades a nivel nacional, en estos casos, la institución informa a la Fiscalía General de la República para que se inicien las investigaciones.

Después de San Salvador, los departamentos que más casos registran son Sonsonate con 18 casos y La Libertad con 13. Uno esos casos se registró en perjuicio de Orlando Abdalá Ferrufino, quien en 2006 dio 23 mil dólares en préstamo por un inmueble situado en el punto La Joya, en cantón Los Llanitos, en Ayutuxtepeque y como garantía firmaron un documento conocido como: venta con pacto de retroventa, que establecía que si en seis meses, sus acreedores no pagaban, la propiedad que habían puesto en garantía quedaba en pago.

Esa misma propiedad fue vendida en varias ocasiones. De esto se enteraron los “dueños” cuando con escrituras en mano interpusieron los reclamos ante los juzgados, un pleito legal que aún no termina.

Varias bandas criminales integradas por abogados, notarios, constructores, lotificadores, corredores de bienes y raíces y en algunos casos con la complicidad de registradores del CNR ha sido detectadas en el pasado, quienes según las investigaciones de las autoridades, se han especializado en apropiarse de forma indebida y fraudulenta de propiedades a lo largo y ancho del territorio nacional.

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Éstos, según las autoridades del CNR deambulan por el país en busca de aquellos terrenos, casas u otras edificaciones que en apariencia fueron abandonadas y para averiguar: ¿quiénes son sus verdaderos dueños y circunstancias en que se encuentran?.

Por lo general, la delincuencia regresa al CNR, solicita certificaciones de la propiedad en la mira (que son de acceso público) y a partir de ese momento planea como falsificar firmas, simular documentos de compraventa, traspasos, dar en herencia o vender inmuebles.

Con esa documentación van al Registro e inician el trámite de inscripción y al no presentarse inconvenientes legales, los terrenos o casas quedan legalizados a nombre de los nuevos dueños.

La jefa del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Ana María Jovel afirmó que el registrador da credibilidad a la fe notarial ante quien se otorgó el documento por inscribir y si todo está en regla procede al mismo. “El registrador no tiene condiciones para identificar si es falso o no el documento, (pues su labor es verificar) que esté revestido de legalidad” -con sellos y firmas.

Según las autoridades del CNR y municipales, hay casos de propiedades abandonadas por décadas y sus dueños, confiados de que todo está en orden, no se cercioran del estado legal del inmueble, sino hasta que requiere de algún trámite.

Es ahí cuando se enteran de que esos bienes ya no les pertenecen y descubren que están a nombre de otras personas. Cuando estos casos son del conocimiento del CNR, sus funcionarios recomiendan ir a la Fiscalía General de la República a denunciar el caso, para que se inicie la investigación por estafa, suplantación de identidad y sea en los Juzgados donde se resuelva la situación.

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Proceso de inscripción de propiedades
Para la inscripción de una escritura en el CNR, el interesado debe reunir los requisitos de rogación (presentación del documento para su inscripción), prioridad (primero en tiempo primero en derecho en la inscripción), especialidad (evaluar que el documento reúna todos los requisitos), tracto sucesivo (historial de dueños, inscripción de compraventa e hipotecas) y legalidad (cumplir con el marco legal). Ver nota aparte.

Este proceso ha pasado por una serie de mejoras desde 1986 y según la jefa del Registro de Bienes, Raíces e Hipotecas, ha cerrado los portillos de cualquier fraude.

Hasta 1986 el sistema de registro de la propiedad se amparaba en un folio personal debidamente numerado, en el que constaba información del inmueble, la ubicación, el área y el dueño entre otros datos. Si esa misma propiedad era vendida a otra persona, la inscripción se hacía en otro libro con distinta numeración e información del nuevo propietario.

Si sobre ese inmueble había una hipoteca, esta constaba en otro libro con distinta numeración. Cuando había una denuncia por irregularidad, el CNR tenía que realizar un estudio del historial de la propiedad más conocido “como tracto sucesivo” o el listado de los dueños que dicho inmueble ha tenido en su historia.

Todo eso complicaba las investigaciones y de eso se valían los delincuentes para despojan a sus víctimas de sus propiedades de la noche a la mañana.

Después de 1986 se cambió al folio real, con el que se crea una matrícula única por cada inmueble inscrito y además es dotado de un expediente en el que van estar incluidos todos los asientos de inscripción, o documentos vigentes como compraventa, hipotecas, traspasos o historial de propietarios, entre otros.

Para resguardar la seguridad jurídica de los usuarios externos, tener certeza que cualquier cambio en el sistema automatizado y dejar constancia de las actuaciones de los registradores, se creó el mecanismo de identificación de huella dactilar para saber quien inscribió una propiedad y si hay alguna anomalía es más fácil que responda por ella. “Antes nos decían los registradores: ¿quien nos garantiza que no hayan hecho un cambio y que hayan puesto que fui yo?”.

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