Comencé a construir en 1962 y algo he aprendido. La construcción está en la base del desarrollo: carreteras, acueductos, hospitales, escuelas, puentes, toda la infraestructura necesaria para el desarrollo. Es parte importante del PIB nacional, genera empleos en forma inmediata, llegando hasta la última vivandera, su flujo de fondos es rápido con una alta velocidad de rotación del dinero. También sé que es altamente quebradora de empresas.
En 1998, hace 15 años, CASALCO tenía 192 socios constructores. Actualmente, año 2014, hay unos 92 constructores. De los 192 originales quedan unos 12, el resto son nuevos, y candidatos a desaparecer en los próximos años.
¿Causas? Aún a riesgo de entrar en discusiones y polémicas, existen dos causas principales para esta situación: bancos y burocracia.
En 1964 se creó la Financiera Nacional de la Vivienda, FNV, que apoyaba a las Asociaciones de Ahorro y Préstamo, para desarrollar proyectos habitacionales. Para la adquisición de terreno y construcción de la casa, se financiaba el 75 % del valor de venta de las viviendas, y con una buena garantía o segunda hipoteca, podía llegarse al 90 % de financiamiento.
Actualmente los bancos financian un proyecto si ya se es propietario del terreno, y del costo de reproducción de cada unidad, prestan un 70 %, significando que realmente se financia máximo un 50 % del valor de terreno y casa. Bajo estas condiciones son muy pocas las empresas que pueden desarrollar proyectos habitacionales.
Para funcionar se necesita un flujo de fondos con ingresos mayores que los egresos. Cuanto más tarda la aprobación de planos, más fondos tiene que egresar la empresa. Esto depende de variadas instituciones como OPAMSS, Ministerio de Medio Ambiente, ANDA, Alcaldías, etc. Cada una se toma su tiempo para revisar y aprobar, pudiendo tardar varios meses, un año y a veces más tiempo. Mientras tanto, la empresa tiene un flujo de fondos negativo, y cuando finalmente tiene todos los permisos, su situación crediticia y financiera puede haberse deteriorado, llegando a una situación sumamente crítica.
La obra pública tiene sus propios problemas y condicionantes. Generalmente se adjudica a la oferta más baja, y luego se llama a negociar. Una mal entendida economía, que corre el riesgo de que la empresa no pueda cumplir.
Tampoco tienen un buen parámetro de comparación, ya que no cuentan con personal con experiencia en construcción que pueda preparar buenos presupuestos. Los presupuestos son académicos y técnicos, no son prácticos ni empíricos.
Otorgan más importancia al equipo que a la experiencia. Se pide al constructor que posea su propio equipo, que representa una fuerte inversión. Si no posee el equipo, puede alquilar, pero le restan puntos a su calificación. De varias empresas que participan, solo a una se le adjudica el contrato y las demás se quedan sin trabajo y con su equipo ocioso. Este equipo genera gastos: local donde guardarse, se deteriora, se deprecia, requiere mantenimiento, vigilancia, las alcaldías cobran impuestos a la empresa por los activos que tiene, no por utilidades, lo que significa que la empresa está pagando impuestos por sus instalaciones y por su equipo, aunque no estén produciendo.
Actualmente requieren que la empresa demuestre un promedio de ingresos anuales de medio millón de dólares, durante los últimos tres años. Si casi no hay trabajos, ¿cómo se espera que haya empresas con ese ingreso?
Los funcionarios de nuestras instituciones, financieras y gubernamentales, todavía no se han percatado que de ellos depende grandemente el desarrollo o el fracaso, económico y social, de nuestro país, así como el éxito o quiebra de nuestras empresas, que son las que precisamente construyen la infraestructura necesaria para ese desarrollo. Y luego se preguntan por qué, en muchas licitaciones, no hay participantes.
Los constructores también tienen su parte. En 1994 en CASALCO formamos un grupo de trabajo que elaboró la Ley de Intereses Preferenciales para presentarla al Gobierno para su aprobación. Veinte años después, todavía siguen dándole vuelta a la manija y no tienen esa ley, tan necesaria.
En fin ¿puede solucionarse la crisis de la construcción? Veamos quién tiene respuestas….
*Colaborador de El Diario de Hoy.
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