El 28 de septiembre de este año apareció en el Diario de Hoy la noticia sobre una propiedad ubicada en esta ciudad, de la cual el dueño se queja que fue despojado no obstante tener título inscrito. La nota referenciada está relacionada con otra, de fecha 21 de febrero de este mismo año, donde voceros del Centro Nacional de Registros, ante el reclamo por parte del afectado, dijeron que son la Fiscalía y tribunales los obligados a proteger los derechos de los propietarios.
Efectivamente, en el sistema jurídico salvadoreño la inscripción en el Registro no es prueba del dominio; tiene por fin dar publicidad a la propiedad territorial. Se tiende con la inscripción a conservar la historia de la propiedad raíz y permitir el conocimiento de sus gravámenes, evitándose así los engaños de que pudieran ser víctimas los terceros (ALESSANDRI, SOMARRIVA y VODANOVIC 1997, 216).
No se crea que en esta ocasión estoy defendiendo la posición del CNR; por el contrario, mi objetivo es exponer la “doble moral” de los registradores, puesto que, por un lado, sostienen que la inscripción confiere el derecho o perfecciona la adquisición correspondiente; sin embargo, cuando el sistema falla, se lavan las manos aduciendo que la inscripción tan sólo tiene efectos de publicidad.
Entonces ¿en qué quedamos? Según nuestra legislación el registro de la propiedad tiene carácter declarativo; no es constitutivo. La distinción radica en cuanto a si el derecho existe o no como tal, antes de practicarse la inscripción. En los sistemas declarativos el derecho existe, aunque el acto o contrato se haya celebrado fuera del registro. La inscripción hace que ese derecho efectivo extra registralmente, pase a ser oponible a ciertos terceros (CORNEJO 2001, 9 y 10).
Sin embargo, la oponibilidad del título no significa la legitimación del derecho. Esta circunstancia confunde al público y a no pocos profesionales del Derecho. Ello se debe a que los vicios fortuitos de que adolezcan los títulos subsisten con prescindencia de la inscripción. Esta situación suele exponerse mediante el adagio: No son buenos los títulos porque estén inscritos, sino que están inscritos porque son buenos (CORNEJO 2001, 233 y 234).
Así, la protección que brinda el registro es en favor del tráfico jurídico y consiste en que, tal como disponen el párrafo segundo del artículo 46 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, en armonía con el artículo 1362 del Código Civil, se resguarda a los adquirentes de buena fe (que se han atenido a la información que aparece en los asientos), quedando amparados en su adquisición, sea del dominio o de otro derecho real, respecto de la anulabilidad (rescisión) o de la resolución (terminación).
Esta protección se basa en la premisa de que quien está interesado en un derecho real se toma la precaución de hacer un estudio de antecedentes para constatar si el bien es o no del titular, y por el solo hecho de recibir de quien figura en el registro como titular, resulta protegido de la eventual inexactitud que el registro puede estar informando en ese momento (CORNEJO 2001, 236).
En lo que respecta al titular que se sienta despojado por actos o contratos fraudulentos, fuera o dentro del registro, debe acudir a los tribunales de justicia o a la Fiscalía General de la República para que se castigue a los culpables y se le restablezca su derecho o se le indemnice.
(Referencias: ALESSANDRI, Arturo, Manuel SOMARRIVA, y Antonio VODANOVIC. Tratado de los derechos reales, Tomo I. Santiago: Editorial Jurídica de Chile, 1997. CORNEJO, Américo Atilio. Derecho registral. Buenos Aires: Astrea, 2001).
Miembro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral