Mirella Cáceres Redacción Vértice

“El notario infringe la ley al no decirle al vendedor que debe inscribir ese gravamen o hipoteca”

Habitar en las alturas de Planes de Renderos resultó tan atractivo para 17 personas que compraron una porción de terreno.

Pactaron la compra con la propietaria ante un notario. Cada interesado recibió la copia del contrato de arrendamiento con promesa de venta. Hasta allí, todo había marchado en la legalidad.

Con el paso del tiempo, unos terminaron de pagar la deuda, mas aquello no era suficiente para llamarse “propietario”.

En la oficina del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipoteca del Centro Nacional de Registros (CNR), les abrieron los ojos a otra realidad: la propiedad desmembrada, como tal, no estaba inscrita legalmente.

En otras palabras, les habían vendido un lote sin que el vendedor hubiera solicitado los permisos correspondientes para vender su propiedad segmentada según lo establece la Ley de Urbanismo y Construcción.

La respuesta los tomó por sorpresa y les infundió temor de no ser dueños del inmueble.

Eso los llevó a solicitar una investigación a través de la Unidad de Derechos Reales y Personales de la Procuraduría General de la República (PGR).

El caso de estos vecinos —cuya identidad, como la de la propietaria y nombre de la parcelación no fueron reveladas por la PGR porque está en vías de investigación— es calificada por José Manuel Valle Navas, coordinador nacional de la unidad que averigua el caso, como una “falta de conocimiento” de personas particulares que desmembran y venden sus propiedades, dan escritura avalada por un notario, pero están al margen de la ley.

El licenciado Valle dice que en este error tiende a caer este tipo de propietarios en pequeño, y más en el interior del país, no así las grandes empresas lotificadoras, porque ellas saben a lo que se arriesgan.

Sin embargo, Valle acepta que hay asociaciones formales que tienden a “adelantarse” en el proceso o llevan ambas actuaciones de manera simultánea.

“Muchas lotificadoras compran el inmueble y lo hipotecan todo, y en la medida que venden la propiedad, van cancelando parcialmente la hipoteca... Eso muchas veces no pasa con las lotificadoras pequeñas”, explica Valle.

María y su familia viven en un terreno del caserío Apantíos, San Pablo Tacachico, sin contar con un título de propiedad. Fotos EDH / Omar carbonero

Pero, ¿es esto lo que dicta la ley? La Ley de Urbanismo y Vivienda establece que será el VMDU (Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano) el encargado de formular, dirigir y elaborar los planes nacionales y regionales y “las disposiciones de carácter general a que deben sujetarse las urbanizaciones, parcelaciones y construcciones...”.
En el Artículo 2 se indica que, para que el VMVDU pueda aprobar este tipo de proyectos, “es indispensable” que los interesados hayan llenado ciertos requisitos.

Ley irrespetada

En el caso de Planes de Renderos, como en otros, los vendedores tuvieron que someter antes a esta entidad un levantamiento topográfico del terreno, clase de urbanización con indicación del respectivo parcelamiento, proyecto de calles principales y secundarias, así como las vías de comunicación con el resto de la ciudad y los alrededores.

El funcionario agrega que la ley exceptúa cuando se trata de una repartición entre varios herederos, de lo contrario, toda desmembración de una propiedad arriba de tres lotes será considerada una lotificación y, por lo tanto, debe anticiparse una autorización.

Neris Urbina, jefe de Catastro de la Alcaldía de Coatepeque, explica que el primer paso inicia con una solicitud a la comuna correspondiente, la que inspeccionará si procede o no una parcelación con fines residenciales regida a las leyes de la Anda y otras instituciones, como el Ministerio de Medio Ambiente, que otorga un permiso ambiental.

Si la alcaldía da el permiso, luego deberán presentar los planos con todas las especificaciones ante el Viceministerio.
“El costo y el tiempo que se invierten en este tipo de procedimientos hace que muchos desistan, pero otros propietarios en pequeño, que quieren lotificar entre diez y quince manzanas, obvian estos procedimientos”, apunta el gerente de una empresa de bienes y raíces que opera desde San Salvador y que pidió el anonimato.

Urbina asegura que en Coatepeque hay registradas unas 35 lotificaciones y que no todas han cumplido con los lineamientos establecidos. “En este país todo se hace al revés, primero parcelan, hacen todo lo técnico, ya han vendido los lotes, y después vienen aquí a pedir la autorización, cuando ya no se puede hacer nada”, sostiene Urbina.

¿Qué pasa si yo compro una porción de tierra a un parcelador que no ha seguido los canales legales?

Claribel de Rueda sólo cuenta con un recibo en papel simple de que son dueños de su casa. Fotos EDH / Omar carbonero

Valle detalla que en casos como el de Planes de Renderos, los compradores son dueños y nadie les puede quitar sus propiedades, pero que el Registro Nacional no puede dar fe, ante terceros, de que es propietario de un inmueble, porque el CNR no puede inscribirlos ante la falta de cumplimiento de requisitos que exige una lotificación, como el que deje el 10% del área útil para zona verde.

“Al final se quedan viviendo allí, pero sin poder legalizar su situación en el Registro de la Propiedad, pero no pueden presentar ese bien como garantía en un trámite bancario, por ejemplo”, añade Valle.

En la PGR dicen haber atendido el año pasado 5,185 casos administrativos y 1,421 de tipo notarial. De éstos el 10% está relacionado a problemas con lotificaciones.

Casos insólitos

Freddy Quintanilla Sol es uno de los denunciantes en la Dirección de Protección al Consumidor, DPC, y se declara ignorante y desencantado con una lotificadora a la que compró dos lotes ubicados en Aguilares valorados, cada uno, en ¢20,603.70.

Lo que don Freddy, un hombre de 74 años, califica de ignorancia es que, a la hora de transar con los vendedores, se conformó con un papel de “aceptación para efectuar promesa de venta”, donde le detallan el número de lotes a pagar, el valor de la cuota, el plazo de diez años y el interés del 18%, que se supone anual.

También aparece que la fecha del contrato es el 18 de abril de 1998, pero, hasta la fecha, don Freddy dice no haber recibido la copia del referido documento, pese a haberlo cancelado y solicitado en varias ocasiones.

Un día, un abogado le conseja a don Freddy que haga un préstamo en un banco para cancelar de una vez lo adeudado, pero no pudo hacerlo, porque no contaba con una copia del contrato de arrendamiento.

Don Fredy Pide a un profesional certificado en contaduría pública que le analice su expediente de pagos, y éste encuentra algunas “debilidades”, como el que no tenga la escritura que garantice la compra y venta del inmueble, por el cual ha pagado poco más de ¢25,000.

Eso no es todo. El contador añade que para que “la aplicación del IVA sea legal, se debe tomar como base la fecha de elaboración de las escrituras de compra-venta e hipoteca de los inmuebles” y haberlos recibido, según el Artículo 60 del Código Tributario.

“Todo pago efectuado antes de esa fecha debe tomarse como anticipo a la futura compra sin aplicaciones de intereses e impuestos”, finaliza el informe del contador.

Quintanilla asegura que en la DPC le alertaron de que además estaba pagando más de la cuota real, porque le han estado haciendo un cargo del 18% de interés mensual, cuando debe ser anual.

Las denuncias o solicitudes de asistencia legal de este tipo recibidas por la PGR y la DPC reflejan la variedad de problemas que se pueden evitar si los interesados indagaran y analizaran antes de hacer cualquier transacción comercial.

Eligio Cortez vive en un terreno que no está legalizado, en San Pablo Tacachico. Fotos EDH / Omar carbonero

Mario Cruz, director de la DPC, dice que las 29 denuncias interpuestas entre enero y noviembre de 2004, giran en torno a incumplimientos de contratos, cobros indebidos, saldos incorrectos, firma de escrituras que no están legalizadas por completo, entrega parcial de documentos y engaño.

Así, marchan los negocios de muchos salvadoreños. Por ejemplo, mientras residentes de la lotificación El Carmen, ubicada entre El Congo y Coatepeque, piden a la empresa que les vendió los terrenos hace diez años que les cumpla con el balastado de las calles, construcción de cunetas y les ceda los 14,600 metros que les corresponde de zona verde y recreativa a alrededor de 400 familias, en San Pablo Tacachico se vive otra realidad.

Sin papeles

Hace más de 20 años, Ciriaco Cornejo decidió vender una propiedad en el caserío Apantío, de la cual jamás tuvo escritura, a Rubén Antonio Peraza, pero éste tampoco recibió una escritura de compra-venta, solamente una hoja de papel escrita a lápiz en la que constaba la transacción.

Rubén decide venderle esta misma tierra a Eligio Cortez, quien sí se ocupa de sellar el trato ante un notario. Ahora, aunque cuenta con el documento que prueba que sí compró la tierra donde vive, no está avalado por el único heredero vivo de Ciriaco Cornejo, una nieta que es menor de edad.

“Tenemos que esperar a que cumpla la mayoría de edad para sacarle la firma y así ya puede mi papá repartirnos a nosotros”, confía Eligio, uno de los hijos.

En la misma situación están dos familias vecinas a don Eligio e hijos; pero hay algo que los conforta y es que, al menos, tienen un documento notarial que los respalda, no así otras familias que habitan en las cercanías y que están en la más completa incertidumbre.

El hogar de Claribel de Rueda y Suyapa Guardado no puede estar más tambaleante. Los esposos de ambas hicieron trato con Félix Cruz, ya fallecido, sobre dos lotes hace 16 años.

A uno, el vendedor entregó un recibo mecanografiado en papel especial, pero sin sellos, sin timbres y sin la certificación de un notario. Lo único legal es la huella de un dedo estampada por Cruz y la firma de dos testigos, cuyos nombres se leen borrosos e incompletos por el deterioro del documento.

Al esposo de Suyapa no le entregó nada. Doña María, la suegra, dice que ni siquiera recuerda cuánto pagaron a don Félix por la tierra y que jamás le reclamaron escritura mientras estuvo vivo.

Ambas familias han vivido en esos terrenos por años y hasta que una técnico de Plan Internacional les advirtió de la importancia de tener un título de propiedad, les surgió la preocupación de si son o no dueños de la propiedad.

Irma de Ruano, de Plan Internacional, afirma que en las zonas rurales las personas tienden a confiar demasiado cuando hacen este tipo de tratos. “Problemas de legalidad de terrenos hay, desde que el dueño del terreno no les da escritura a la gente hasta que un abogado corrupto les hace una escritura y no (les orienta) a llevarla a Registro de la Propiedad o que están comprando tierras en litigio”, apunta.

De Ruano también se declara víctima de una lotificación ilegal en Apopa, algo que comprobó ella misma en el CNR. “Y hasta la fecha es pirata la lotificación”, afirma.

En los registros de Plan, en los expedientes de unas 33 mil familias que asisten, un 80% afronta problemas de legalidad de tierras, sobre todo en Chalatenango y La libertad.

El doctor Abel Salazar Rodezno, abogado, dice que para evitar este tipo de problemas las lotificadoras tienen que seguir los procedimientos legales para concretar la venta, pero que el comprador debe indagar qué está comprando.

“Es ilegal cuando segregan y no entregan títulos de venta. Lo correcto es primero inscribir la segregación del lote y luego vender; (y) a cualquiera que quiera comprar un lote, yo le recomendaría que vaya antes al CNR a averiguar si (el terreno) que va a comprar está legalizado”, advierte el doctor Rodezno.

En números de la Asociación de Lotificadores de El Salvador (ALES), unas 60 mil familias en el país tienen pendiente un proceso de legalización de sus propiedades.

Saber cuántas empresas o particulares que venden terrenos tienen problemas de inscripción fue imposible, porque el VMVDU y CNR dijeron que ellos se limitan a aprobar planos e inscribirlos.

El CNR, por su parte, prometió informar esta semana sobre la situación legal de algunas empresas y particulares involucrados en algunos casos que en esta publicación se han mencionado.