REPORTAJE

Pagando deudas ajenas

La falta de información, o una mala asesoría, han dejado en aprietos a un cotizante del Fondo Social. Con ayuda de la institución adquirió una casa, la que luego vendió sin notificar. Ahora, los propietarios son otros, pero estos no pagan nada. La enorme deuda la paga el cotizante, quien se quedó sin vivienda.

Wilfredo Hernández vertice@elsalvador.com

Benjamín M. (nombre ficticio) creyó salir de todos sus problemas cuando decidió vender su casa en 2001. Sin embargo, lejos estaba de imaginar que, dos años más tarde, esa decisión le iba acarrear serios disgustos.

Agobiado por las obligaciones familiares, Benjamín acudió a la corredora de bienes raíces Altofer para que ésta se hiciera cargo de la venta de su propiedad porque estaba pasando por una situación difícil en su hogar. Su esposa se había quedado sin empleo y recién había nacido su hijo. El salario que ganaba en un restaurante de comida rápida no alcanzaba para salir de apuros.|

Pero Benjamín cometió un grave error. No notificó de la transacción al Fondo Social para la Vivienda (FSV) por lo que la propiedad siguió inscrita a su nombre.

Así se explica que, dos años después de la venta, al trabajo de Benjamín llegara una orden de descuento por $76.63 porque los actuales propietarios del inmueble habían caído en mora. La deuda ahora asciende a $8,991.37, y él tiene que pagar; aunque no sea dueño de la casa.

Benjamín alega que, según el trato con la corredora de bienes raíces, del dinero de la transacción se le iba a
descontar un porcentaje para -de acuerdo con ellos- pagar la mora de la casa, cancelar los recibos de agua, luz eléctrica, teléfono y comisión por la transacción.

A partir de ese momento, según Benjamín, el trato establecía que los gastos posteriores iban a correr por cuenta de los nuevos dueños. Todo indica que no fue así.

Benjamín confió en que la corredora haría todos los trámites de la compra-venta. Esto es, notificaría la transacción al
Fondo para que fuera liberado de responsabilidades y traspasar el crédito a los nuevos propietarios. Pero él no se preocupó de ir a verificar el trámite al FSV.

El craso error

Según el Fondo, eso nunca sucedió, a pesar de que Juan Carlos Once, de Altofer, informó que siempre se le notifica a la entidad sobre ese tipo de transacción.

¿Por qué se dio el problema de Benjamín? De acuerdo con Luis Mario Soriano, gerente legal del FSV, estos casos suceden sobre todo por la falta de conocimiento de las personas a la hora de hacer estas operaciones, o por falta de asesoría adecuada.

“(Suceden) por no informarse debidamente antes de hacer este tipo de transacciones, sabiendo de que existe un compromiso de mutuo hipotecario con el FSV”, acotó el funcionario.

Según Soriano, la ley del Fondo es clara al establecer que “cuando un usuario ha adquirido una vivienda con financiamiento del FSV, y que está respaldado (el crédito) con una hipoteca sobre esa vivienda, no puede traspasar la casa, es decir, no puede venderla sin autorización del Fondo”.

La sola existencia de esta anomalía, la entidad financiera haría valer por ley el mutuo hipotecario firmado con el deudor original y exigirle la cancelación del crédito porque eso es causal de caducidad del plazo.

Peor aún, agrega Soriano, si se llegara a dar el caso de la mora extrema, es decir, si no se cancelara el préstamo, el Fondo, “con toda la legalidad del mundo, haría valer su hipoteca sobre el inmueble y lo recupera independientemente de los que lo compraron posteriormente”.

hay muchos deudores

El FSV había otorgado, hasta abril de este año, 130,216 créditos a un monto de 880.59 millones de dólares. Del total de los préstamos, un 21.2 por ciento de usuarios está en mora. Estos usuarios le adeudan al Fondo 42.73 millones de dólares.

Las causas de la morosidad pueden ser variadas. Van desde la inestabilidad en los empleos, hasta la priorización de satisfacción de necesidades básicas, informaron autoridades de la entidad.

Esto no quiere decir que estas personas puedan perder sus casas. El Fondo ha impulsado una serie de medidas para que esto no suceda. A la fecha, la entidad ha refinanciado un total de 657 créditos por unos 4.68 millones de dólares.

En casos extremos, para los usuarios que ya no puedan seguir cancelando las cuotas, la entidad acepta la vivienda bajo la figura de ‘dación en pago’ y posteriormente las comerciliza con nuevos usuarios sujetos de crédito.
Más de mil deudores se acogieron a esta figura, para paliar una mora que ascendía a más de 10 millones de dólares.

Sin intermediarios

Ante el problema de Benjamín, personeros del Fondo aclaran que ellos no trabajan con intermediarios en las transacciones de ventas de lo que comúnmente se conoce como “venta de derecho”.

“En el Fondo, legal y formalmente, no opera ningún tipo de tramitador”, aclaró Soriano.

El gerente legal hizo la salvedad de que en la única forma que operan con intermediarios autorizados es en la comercialización de los activos extraordinarios, es decir, los inmuebles recuperados por la entidad o cedidos por los usuarios. Éstos son cuatro.

En algunos casos, las personas venden sus propiedades a través de alguna corredora de bienes raíces y corren el riesgo de afrontar problemas como el expuesto anteriormente, advierten las autoridades del Fondo. Lo triste del caso es que, según Soriano, el Fondo sigue teniendo la relación acreedor-deudor con la persona que adquirió la vivienda con financiamiento con la entidad, entonces ésta tiene toda la legitimidad de cobrarle a él, porque las transacciones posteriores no tienen nada que ver con el compromiso que él firmó con el Fondo. “Lamentablemente así es”, dijo el
funcionario.

El único camino que le queda a Benjamín es negociar con los actuales dueños de la vivienda para recuperar su dinero.

“Pero eso es una relación entre él y las otras personas, en eso nosotros no podemos intervenir, ya no es una cuestión en la que el Fondo tenga que ver. Nosotros jurídicamente lo que tenemos es una hipoteca sobre esa casa y él, legal y jurídicamente, sigue siendo deudor de nosotros, aunque ya no sea el dueño de la casa”, dijo Soriano.