A casi tres años de la entrada en vigencia de la Ley Especial de Lotificaciones, creada para legalizar 350 mil propiedades, solo 27 mil han sido regularizadas y 13 mil 500 más están en proceso, dejando en el limbo a 309 mil 500 terrenos.
La cifra de propiedades regularizadas representa casi un 8 por ciento de la totalidad, según datos del Viceministerio de la Vivienda.
Regularizar una propiedad significa que el lotificador reúna los requisitos mínimos para que sus clientes obtengan sus escrituras y las inscriban en Centro Nacional de Registros (CNR).
De un total de 2 mil 500 lotificaciones irregulares, 188 han sido legalizadas con la aplicación de la nueva Ley (equivalente a un 7.52 por ciento de la totalidad) y 107 más están en el proceso de alcanzarlo, según Vivienda.
Gracias a la regularización de estas lotificaciones, unos 50 mil dueños de parcelas han iniciado los respectivos trámites de escrituración.
La Asociación de Lotificadores de El Salvador (Alies) ha solicitado a los diputados, en conjunto con otras instancias, reformar al menos 15 artículos de la nueva ley, pues argumentan que, tal como están redactados, se han convertido en un embudo para los trámites de legalización. Según Alies, establecen requisitos imposibles de cumplir, dadas las circunstancias en que se desarrollaron los proyectos en el pasado.
La Ley Especial de Lotificaciones establece que desde su promulgación y la vigencia de los reglamentos, los desarrolladores y sus clientes tenían cuatro años de gracia para ponerse en orden. De ese periodo otorgado por la ley para que los parceleros cumplieran los requisitos básicos de ley, han pasado casi tres años y los resultados son bajos.
Según la normativa, los desarrolladores no estaban obligados a cumplir requisitos de la antigua Ley de Urbanismo, como presentar estudios de impacto ambiental e inclinación de suelos, excepto en casos extremos (construcciones en barrancos susceptibles a deslaves) y otros, afirmó Miguel Chacón, asesor jurídico del Viceministerio de la Vivienda.
Requisitos obligatorios
De lo que no escaparon los lotificadores que buscan ampararse a la nueva legislación es de cumplir requisitos como dotar de servicio de agua a sus clientes, explicó el abogado.
Además, deberán hacer una propuesta viable para realizar un alcantarillado para la disposición de las aguas negras y lluvias de los proyectos urbanísticos. “El primer obligado a cumplir con los requisitos es el desarrollador, y de hecho, quien ingresa a la oficina de regularización es el propio desarrollador, por ende es quien tiene que presentar la solución por medio de la cual va a prestar el servicio”, afirmó el asesor jurídico.
Lo que se busca del lotificador “es una propuesta que sea viable y que sea ejecutable en el tiempo a favor de los beneficiarios, pero el responsable de proponerla ante la autoridad es él”, afirmó Chacón.
Lo que se necesita es un poco de iniciativa y creatividad del desarrollador para presentar la propuesta.
Luego de presentarla, los técnicos del Viceministerio de Vivienda evalúan la propuesta para verificar si es posible de realizar.
La nueva Ley no obliga al parcelero a que corra con la totalidad de gastos de un acueducto o el alcantarillado, sino solo proponer un plan viable que garantice la prestación del servicio.
Implica que el desarrollador debe ponerse de acuerdo con sus clientes para el financiamiento de las obras, ya sea con apoyo de un organismo no gubernamental nacional o internacional, así como con la alcaldía municipal.
P ara agilizar los trámites, se estableció en la ley que las oficinas centrales estarían ubicadas en el Viceministerio de Vivienda y que habría otras descentralizadas, en el interior del país, algunas de ellas en las alcaldías.
Y son estas últimas, a juicio de los lotificadores, las que han cambiado a su antojo el espíritu de la ley al entrampar los trámites al amparo de la autonomía municipal.
“Entre las reformas que buscamos en la Ley, está que las alcaldías dejen de intervenir en el proceso y que sea el Viceministerio (de Vivienda) el rector de los trámites y con esa designación evitar, que escudados con la autonomía municipal, se paralicen y se hagan engorrosos los procesos, atribuyéndose potestades para exigir otros requisitos a los ya establecidos”, explicó Mario Ávalos, director de Alies que aglutina a unos 100 lotificadores.
Cobro de impuesto viola normativa
“Hemos tenido mala experiencia con las municipalidades con las oficinas descentralizadas, pues rompen la Ley con sus disposiciones. La nueva normativa dice que hay que cobrar un centavo por metro cuadrado en el trámite de legalización, pero las alcaldías exigen 16 centavos”, aseguró Ávalos.
El director de Alies expone que las alcaldías violan la Ley al cobrar el impuesto como requisito para iniciar el trámite.
Desde hace un año, las organizaciones de lotificadores trabajan en una serie de reformas con la comisión legislativa de Obras Públicas. Las propuestas han sido entregadas a los diputados de las diferentes fracciones legislativas para su conocimiento y trámite.
“Con nuestra experiencia nos dimos cuenta de los cuellos de botella o los artículos que impide avanzar en el proceso”, afirmó Milla.
La gremial y el Viceministerio de Vivienda trabajaron en una propuesta conjunta para resolver los obstáculos de la legalización.
A esta iniciativa se han sumado sugerencias de ciudadanos, lotificadores independientes y diputados.
Las tres propuestas han sido escritas en un cuadro comparativo para facilitar el trabajo y el análisis de la comisión de Obras Públicas de la Asamblea Legislativa.
“El cuadro comparativo va a ayudar a llegar a un consenso de reforma de la Ley para agilizar el proceso, ya que después de dos años solo hemos avanzado en menos de un 10 por ciento”, afirmó Milla.
A juicio del agremiado, al subsanar y corregir esos artículos problema habrá viabilidad y se acelerará el proceso.
Milla informó que en noviembre de 2014 presentaron una propuesta conjunta a la fracción del FMLN, que a su vez pidió su trámite a la Comisión de Obras Públicas, Vivienda y Transporte de la Asamblea Legislativa, pero de ahí no ha pasado.
Con la recién finalizada campaña política el tema ha quedado en suspenso y habría que esperar la nueva formación en la Asamblea Legislativa para continuar con el proceso, estiman los dirigentes de Alies.
Piden dos años más
En esta reforma plantean la necesidad de extender a dos años el periodo de cuatro años, para que los lotificadores se pongan al día.
Los lotificadores han solicitado la ampliación de seis meses para que el lotificador presente el paquete de requisitos, pues hay casos que han tardado más de dos años.
Se piden dos años como máximo para la entrega de la solicitud con los requisitos.
La regularización que hace el Viceministerio de Vivienda es solo un requisito que da lugar a la preescritura del inmueble. Después se sigue en el CNR.