El proceso de legalización de unas 350 mil lotificaciones, que surgieron al margen de la Ley en todo el país, tiene a igual número de familias sin las escrituras de sus bienes, a pesar de que ya pasó un año desde que entró en vigencia la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones de Uso Habitacional.
El problema, según los lotificadores, es que el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, así como las oficinas descentralizadas creadas para legalizar los inmuebles, están exigiendo requisitos que la nueva Ley no demanda.
Los proyectos que abarca la Ley Especial son de tipo U4, clasificación que implica lotificaciones de desarrollo progresivo, es decir aquellas que se desarrollarán poco a poco en los servicios que necesitan, como agua, luz eléctrica, construcción de vías, aceras, canaletas, cordón y otras obras de mejoramientos.
Los lotificadores consideran que el Reglamento creado para operativizar la reciente legislación presenta serias discrepancias que frenan los trámites. (Ver nota aparte).
Ante el clamor de miles de familias por obtener las escrituras que les garantice el derecho de propiedad y ante la imposibilidad de los lotificadores de legalizar sus proyectos habitacionales, desarrollados sin la debida autorización, los diputados crearon el 7 de marzo del año pasado, y hasta ahora en vano, la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones de Uso Habitacional, la cual entró en vigencia meses más tarde, el 7 de septiembre.
Dicha Ley marca un antes y un después en materia de lotificaciones: las que se constituyeron sin los permisos correspondientes en el pasado y que crearon un serio problema a los salvadoreños, y las nuevas que surgieron a partir de ese 7 de septiembre.
Para las lotificaciones irregulares, los diputados dispusieron cuatro años para que los lotificadores reunieran los requisitos mínimos, desarrollaran el trámite de regularización y luego las inscribieran en el Centro Nacional de Registros (CNR).
Una vez corregidas las irregularidades y legalizadas las lotificaciones, el CNR comenzaría a entregar las escrituras a los respectivos beneficiarios. Sin embargo, solo 12 mil parceleros han reunido los requisitos y tramitado la inscripción de sus propiedades en el CNR.
La cifra de beneficiados, si bien no es nada despreciable, es inferior al promedio de casos que debieron haberse legalizado en el primer año de aplicación de la Ley, tomando en cuenta que el problema de lotificaciones ilegales debe quedar resuelto en los siguientes tres años.
De acuerdo con el Viceministerio de Vivienda, un total de 21 mil personas con lotes iniciaron el trámite de regularización; de ellos, el 57 por ciento lo obtuvo.
“La Ley busca regular la posesión de buena fe, comercialización y transferencia de dominio a cualquier título de las parcelas o lotes, derivadas de las lotificaciones a nivel nacional, a partir de su vigencia; así como establecer un régimen transitorio para la regularización, legalización y autorización de lotificaciones constituidas y comercializadas a la fecha de entrada en vigencia del decreto”, indica un instructivo del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
El proceso de legalización
Para agilizar y facilitar el trámite de regularización, ha sido descentralizada la atención. De modo que estas diligencias las pueden realizar en las oficinas centrales del Viceministerio de la Vivienda, en la OPAMSS y en las alcaldías municipales en el interior del país, afirmó Monserrat Cruz, coordinadora de la oficina de regularización de Vivienda.
El proceso inicia con unos llamamientos (en dos medios de circulación nacional) que hace la oficina competente para convocar gradualmente a los desarrolladores a presentar su trámite de regularización, para lo cual cuentan con seis meses.
Luego de recibida la documentación, la oficina tiene 60 días para emitir la factibilidad del proyecto y luego el interesado cuenta con 20 días hábiles para pronunciarse en caso, no le sea favorable el dictamen.
El siguiente paso es la regularización del proyecto (requisitos de una zona habitacional), luego el interesado tendrá 60 días para la inscripción del inmueble en el CNR.
Hasta el momento, no ha habido ningún inconveniente para conceder la factibilidad y la regularización de los representantes de proyectos que han iniciado el trámite dijo Johana Sosa, coordinadora del componente de lotificaciones de Vivienda.
Sin embargo, advierten que hay exclusiones en las cuales no es posible regularizar las lotificaciones. Estos casos suceden en lotificaciones completas tipo 1 y 2; parcelaciones financiadas o desarrolladas por el Estado, aquellas financiadas y desarrolladas por instituciones públicas, municipalidades o construidas en propiedades del Gobierno.
También cuando los gobiernos locales sean los comercializadores, cuando se encuentren ubicadas en reservas forestales, áreas protegidas, áreas frágiles, zonas arquitectónicas o declaradas patrimonio cultural, derechos de vías, ríos, quebradas y otros sitios de riesgo.
Además no se podrán amparar a la Ley Especial, las lotificaciones que se han desarrollado sobre puntos costeros o marítimos, tugurios, invasiones, usurpaciones, o que constituyan violaciones al derecho de la propiedad, posesión de mala fe y parcelaciones que no tengan uso habitacional, reza la Ley.
“En ningún momento el reglamento amplía más requisito de lo que dice la ley y lo que busca es la inscripción de todas las lotificaciones en el CNR”, manifestó Sosa.
Pero aparte de estas exclusiones, los lotificadores se quejan de una serie de requisitos que les están exigiendo en las diferentes oficinas para regularizar las propiedades.
Destaca entre los requerimientos, la exigencia de una propuesta para el suministro de agua potable en zonas donde no se brinda el servicio.
En zonas donde no hay fuentes ni el sistema de acueductos y alcantarillados se debe proponer construir un pozo y luego la instalación de todo un sistema, en un plazo no mayor a un año, una promesa que debe firmar el lotificador en una declaración jurada.
De no cumplirse, el lotificador podría ser multado o encarcelado. También está contemplada la existencia de calles balastradas, así como planes de dotación a futuro del servicio de electricidad.
Otras exigencias son desarrollo de estudios hidrológicos, geotécnicos (temblores), construcción de letrinas en cada lote, anchos de calles, construcción de arriates, aceras, cordón cuneta con cementos y piedra.
También el interesado debe prometer bajo juramento legal cumplir para proponer sistemas de disposición de aguas negras, solución técnica existente para drenaje de aguas lluvias y acceso a la lotificación.
A juicio de los parceleros, estos requisitos son difíciles de cumplir porque las propiedades se vendieron, no incluyendo todos los servicios de una urbanización, por eso su precio era inferior.
Alegan que no cuentan con los recursos económicos necesarios para realizar esas obras. Por su parte, la coordinadora de la oficina de regularización puntualizó que ellos únicamente solicitan al lotificador un juego de planos, o un solo plano con toda la información de lo solicitado.
“Tenemos casos que a los lotificadores les tomó seis años en el proceso anterior y no pudieron concretar nada, en cambio esta vez, el trámite tarda entre seis y ocho meses y ya están por recibir las por recibir las escrituras los lotehabientes”, afirmó Cruz.
El viceministro de Vivienda, Tomás Chévez, dijo que la nueva Ley Especial de Lotificaciones es un instrumento que resuelve un problema a familias humildes que con “esfuerzos han pagado su lotecito y con esfuerzo han construido su casita, pero que no tenían certidumbre jurídica por ningún lado”.
Dijo que en esas circunstancias, se moría la persona que compró la propiedad y se corría el riesgo de que les quitaran su propiedad.
Chévez reconoció los inconvenientes de la nueva Ley y propuso un foro para hacer una reforma legal que lo resuelva.